Con la fine del lockdown stanno drammaticamente emergendo tutte le difficoltà economiche conseguenti alla protratta chiusura degli esercizi commerciali. Una rilevanza notevole hanno sicuramente le questioni attinenti ai contratti di locazione. Nei tre mesi di chiusura forzata delle attività commerciali molti canoni sono stati sospesi o pagati solo in parte, avendo i conduttori invocato le tutele concesse dall’articolo 1256 c.c. (impossibilità sopravvenuta) o dal 1467 c.c. (eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione). L’avvocato Alberto Teso ricorda anche che l’art. 91 del DL 18/20 (Cura Italia) ha introdotto una norma di favore per la parte inadempiente, stabilendo che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore”. Ciò significa che la “presunzione di colpa” in capo al debitore inadempiente opera in maniera più attenuata rispetto alla norma.
Alberto Teso e l’allarme sanitario
Certo che, trascorsi quasi tre mesi dall’inizio dell’allarme sanitario (che parte dal 23 febbraio, data del decreto legge 6/20 che istituisce le “zone rosse”), ormai i nodi vengono al pettine e tra conduttori e proprietari rischia di innescarsi un contenzioso giudiziario e costoso.
Al fine di aiutare le parti a trovare un’intesa, sempre auspicabile, il governo ha introdotto nel nuovo Decreto Rilancio (DL 34/20), all’art. 28, un insieme di agevolazioni, sotto forma di credito d’imposta, a favore dei conduttori di immobili ad uso non abitativo e di complessi aziendali.
Ampliando quanto già previsto dall’art. 65 del DL Cura Italia, il credito d’imposta del 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione viene esteso all’intero trimestre marzo-maggio 2020.
Il provvedimento
Ecco, in sintesi, il contenuto del provvedimento:
- il conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo (non più, quindi, solo quelli classificati C1), compresi i professionisti e gli enti non profit, possono utilizzare un importo pari al 60% del canone di locazione (pagato) e relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020 come credito d’imposta da utilizzare nella prossima dichiarazione dei redditi, ovvero da porre in compensazione con altri tributi, mediante modello F24;
- l’agevolazione è concessa anche per i contratti di affitto d’azienda, nei quali sia compreso anche l’immobile, ma solo per il 30% del canone;
- l’agevolazione è concessa solo ad imprenditori, professionisti con ricavi/compensi non superiori a cinque milioni di euro l’anno, limite che non si applica alle strutture ricettive alberghiere;
- altra condizione è data dalla diminuzione del fatturato, che deve essere inferiore almeno del 50% rispetto al corrispondente mese del 2019;
- il credito in parola può esser anche monetizzato, mediante cessione a banche ed intermediari finanziari autorizzati, ovvero ceduto allo stesso locatore, che potrà a propria volta utilizzarlo come credito d’imposta in misura pari allo “sconto” riconosciuto sul canone contrattualmente stabilito.
L’auspicio è che, magari con l’ausilio del proprio consulente o dell’associazione di categoria, grazie anche a questi interventi, si riesca a trovare un punto d’incontro tra conduttore e locatore, che consenta di evitare contenziosi giudiziari che comporterebbero solo un ulteriore aggravamento di una situazione, già di per sé molto delicata sotto il profilo economico.
