Siamo in collegamento con Federico della Puppa, coordinatore dell’Osservatorio sul mercato delle costruzioni Edilcassa, Union Camere. Lo intervistiamo perché il mondo dell’edilizia è veramente in fermento. Stanno ripartendo tutti. C’è voglia di ricostruire, di ripartire e di demolire per ricostruire. Con Federico della Puppa parliamo di Superbonus.
C’è il Superbonus per il rifacimento del cappotto, che sta dando un grande imprinting a tutte le ristrutturazioni dei palazzi.
“Il Superbonus è uno strumento, che mai ha avuto nel settore delle costruzioni un risultato così positivo. In particolare per le famiglie, può garantire il ritorno del 110% su un investimento, cosa che consente di poter realizzare i lavori antisismici o per il risparmio energetico nella propria abitazione o condominio.”
Molti stanno pensando di installare i pannelli solari sul tetto.
“Dobbiamo pensare al sistema dei pannelli come ad una locomotiva con dei vagoni. Le locomotive rappresentano gli interventi trainanti. Se si installassero solo i pannelli solari, si trarrebbe un beneficio fiscale relativo. Ma se si fa un altro intervento importante, come ad esempio il cappotto, ecco che il bonus del pannello solare va al 110% .
Diciamo che o il cappotto o la caldaia, che alzino almeno di due classi energetiche l’efficienza dell’edificio, comportano la possibilità di accedere a questo grande strumento, che sta dando ottimi risultati.”
La difficoltà era accedere a questo Superbonus, perché i governi M5S e Lega avevano messo dei paletti insormontabili. Con Draghi la situazione si è sbloccata e così molte modifiche sono state in qualche modo condonate.
“Sono intervenuti in questi ultimi mesi, visto che l’approvazione di questo strumento risale allo scorso anno. Da circa 6 mesi viene utilizzato in modo significativo nel mercato. Si è capito che l’Italia non può costruire una norma che non vada bene per tutti, bisogna anche valutare i casi singoli.
In Italia abbiamo 14 milioni di edifici, ciascuno di questi ha le sue caratteristiche e problematiche, alle volte piccole difformità edilizie. Le norme hanno aiutato e stanno aiutando ad utilizzare lo strumento, ma c’è da dire che il Veneto di fronte agli incentivi si presenta come la regione più attiva e questo è un segnale importante per il settore”.
Parliamo di numeri: in questo momento quanti sono i palazzi che hanno chiesto il bonus?
“In Veneto ne abbiamo poco meno di 400 edifici che sono intervenuti. Parlo di edifici condominiali, che stanno attingendo alle risorse del Superbonus e che lo stanno utilizzando”.
Non sono moltissimi.
“Potrebbero sembrare pochi, ma in realtà dobbiamo pensare che stanno muovendo circa metà della spesa complessiva dello strumento nella sua interezza. A livello nazionale lo strumento è utilizzato per 37 mila interventi, quindi 37 mila cantieri coperti da Superbonus. Di questi, 5000 sono nel Veneto. A livello nazionale, il 13% degli interventi è legato ad interventi condominiali, che è il tema sul quale il bonus si concentra di più.
L’idea di usare questo strumento serve per riattivare la rigenerazione soprattutto dei condomini. Ma il 13% degli interventi muove il 47% degli investimenti, che sono investimenti importanti e mediamente la spesa nei condomini per la ristrutturazione si aggira intorno a 550.000 euro”.
Quindi, non si tratta di case piccole, ma di volumi maggiori.
“Il Veneto è più concentrato sugli interventi nelle abitazioni singole, perché in questo caso la nostra è una regione di urbanizzazione diffusa, dove la spesa mediamente è intorno ai 100.000 euro di intervento per la singola villetta o abitazione isolata. Però, la cosa interessante è che la crescita esponenziale degli interventi sta facendo vedere che il Veneto è una regione molto veloce ad utilizzare lo strumento.
Se noi andiamo a prendere tutti gli interventi che sono realizzati in Veneto con il Superbonus, che sono poco meno di 5000 e possono sembrare pochi, ma stanno muovendo più di 700.000 euro di investimenti, quindi, stiamo parlando di una cifra molto consistente. Se andiamo a prendere tutti gli interventi e li dividiamo per il numero di famiglie presenti nel territorio veneto, vediamo che abbiamo 2,75 interventi ogni 1000 famiglie. Il livello nazionale è di 1,75”.
Bisogna tenere conto del fatto che al sud sono meno preoccupati del cappotto, soprattutto lungo la costa.
“Al sud sono soprattutto le grandi città dell’entroterra a muovere il mercato, in particolare Basilicata e Calabria stanno avendo delle buone risposte: è uno strumento che funziona. Come abbiamo visto con altri bonus fiscali precedenti, il Veneto è sempre stato in prima linea. Ciò significa che le famiglie venete capiscono l’utilità dello strumento e che investire nel risparmio energetico della propria abitazione comporta tre esiti.
Il primo è il risparmio in bolletta, che porta a recuperare anche, almeno in parte, il denaro speso nell’investimento. In secondo luogo c’è un risparmio fiscale. Il terzo esito è il miglioramento nel benessere dell’abitazione. Durante il primo lockdown ci siamo resi conto che, per quanto considerassimo belle le nostre case, avevano qualche magagna. Anche il fatto di riqualificare la casa e portarla a una classe energetica A comporta anche un aumento del valore di mercato.”
In passato abbiamo intervistato anche imprenditori edili che lamentavano la mancata partenza del cappotto, ora invece è attivo. Fuori onda diceva che in Veneto ci sono 11.000 capannoni vuoti da abbattere.
“L’idea del Superbonus è quella di dare nuova qualità a quanto è già stato edificato nel marcato dell’immobile domestico. Andrebbe fatta la stessa cosa anche nel settore non residenziale: varrebbe la pena, nella logica dell’economia circolare, riqualificare le aree in degrado demolendo e ricostruendo quanto necessario secondo le nuove esigenze, senza quindi usare altro suolo nuovo, ma sfruttando quello già impermeabilizzato.”
In questi giorni si parla di Amazon, che costruisce strutture ex novo, come fanno in molti, poiché i criteri con cui sono fatti quelli già esistenti non soddisfano le nuove esigenze. In alternativa si potrebbe acquistare il capannone, demolirlo e ricostruire altrove. Però così la Regione e i Comuni dovrebbero dare il benestare a rendere nuovamente campagna l’area un tempo industriale.
“È un’opportunità che abbiamo, seconde le norme regionali del Veneto: la legge 14/2017 favorisce questo tipo di interventi, che associata alla 14/2019 “Veneto 2050″ prevede dei crediti da rinaturalizzazione. Queste leggi cominciano a funzionare, con lentezza perché le logiche di mercato devono prima assimilarle e intuirne un guadagno. Nel demolire una struttura, i metri quadrati ottenuti diventano, per così dire, ‘virtuali’ e potenzialmente commercializzabili.
Oggi l’edilizia, insieme all’urbanistica, deve guardare al riuso del territorio già consumato e intensificare la costruzione in quelle aree senza intaccarne di vergini, ad esempio preferendo lo sviluppo verticale a quello diffuso. Per le aree produttive vale lo stesso principio: si può liberare del territorio facendolo tornare naturale, per il quale la Regione dà incentivi volumetrici. Dobbiamo diventare più strategici.”
